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賃貸不動産購入時の資金調達(柏田)

2019.02.09 大阪事務所 資金調達とモニタリングのコンサルティング

賃貸用の不動産を購入する際に金融機関から融資を受ける場合、ポイントとなるのは下記になります。

借入の必要がある計画であれば、しっかりチェックして頂ければと思います。

1.レントロールが返済期間と見合っているかどうか

家賃収入や管理費や光熱費などの必要経費の収支状況を確認することは最も重要なことですが、

これに借入金の返済元利金を加えて収支の全体像を把握して、「手残り」がどのくらいになるのか、その水準で購入の可否を決断する指標となります。

返済元利金は融資期間の長短と利率によって決まるのですが、返済期間が希望する収支計画に見合う長さである必要があります。

融資期間は原則、建物の残存耐用年数が基準となりますので、中古物件の場合には期待するような期間設定をしてもらえないケースがあるので要注意です。

もちろん金融機関によっては、耐用年数だけでなく収支に見合った期間設定を是とするところもありますので、

建物の状況、収支の状況をまずは把握することが大切です。

2.担保価値は十分か

1番で返済期間の設定が重要であることは書きましたが、例え期間が短くても、融資額が少なければ、返済元利金の負担も

減りますので収支が見合います。

いわゆる自己資金をどの程度投下出来るのか、になります、金融機関の立場としては土地建物の担保評価額までしか融資が

出来ないため、担保価値をイメージしておくことも大切です。

固定資産税評価額や路線価をベースにする場合、時価相場をベースにする場合など、金融機関によってこの考え方もまちまちですから、まずは物件情報から事前に担保評価を出して融資可能額を回答してもらうことが必要です。

3.耐震基準の適否や建築確認書の有無など

震度5程度までに耐えうる旧耐震基準から1981年6月以降、震度6~7程度までにも耐えうる新耐震基準が制定されていますが、金融機関の殆どは新基準の建物でなければ担保に取れないため融資が出来ないというスタンスになっています。

また古い物件の中には建築確認書が存在しなかったり紛失していたりするケースがありますが、コンプライアンスの観点から

こちらも担保不適格として取り扱われることが多いです。

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