相続税評価において、不動産の中でも貸家建付地は評価減の効果が大きく、実務上の重要ポイントです。
しかし近年、「サブリース契約（家賃保証契約）」を伴う賃貸物件について、
形式的に「貸家建付地」として評価しても、実態が伴わない場合には否認される事例が増えています。

ここでは、サブリース契約物件における貸家建付地評価の可否と、その判断ポイントを整理します。

まず、貸家建付地とは、「貸家の敷地として他人に貸付けている宅地」をいい（財産評価基本通達24-4）、自用地価額から借地権割合と貸家割合を用いて減額評価します。
つまり、実際に他人に貸家を提供していることが前提となります。

　次に、サブリース契約とは、オーナー（所有者）が賃貸管理会社等に一括して物件を貸し出し、管理会社が入居者へ再賃貸する方式です。
いわば、「オーナー ⇔ 管理会社 ⇔ 入居者」という二重の賃貸関係が生じます。
このとき、オーナーは直接入居者と契約していないため、「実質的に他人に貸しているといえるか？」が評価上の焦点となります。

　国税庁の財産評価基本通達24-4は、「貸家の敷地として他人に貸付けている宅地」を貸家建付地と定義しています。
したがって、形式的に賃貸借契約が存在しても、実質的に「貸家」として利用されていない場合、評価減は否認される可能性があります。

特にサブリース契約の場合、

• 実際に居住者が入っていない空室状態
• 管理会社が長期間借上げたまま転貸していない
• 建物が一時的に自用扱いとなっている

といったケースでは、貸家建付地とは認められません。

　サブリース契約は、相続税評価において形式と実態の乖離が生じやすい典型領域です。
契約書上は貸付でも、実際に利用実態がなければ評価減は認められません。

節税目的で直前にサブリース契約を締結するような行為は、「評価引下げ目的の行為」として否認されるリスクが高く、
実務では「契約の時期」「賃料授受の実態」を慎重に確認する必要があります。